作為資深的工程老板，其實是比較喜歡做維保項目，維保項目做好了就能維護好后面甲方的關系，關系維護好了，項目改建肯定少不了你，至于怎么處關系，一方面靠自己的人格魅力，情商啥的，另外一方面也要靠自己的實力，讓甲方感覺的出你的專業，下面獻上一份弱電維保方案，以后小修小改，就可以套用在項目上，給各位老板節省些維保方案的時間，不過話說回來，做維保賺的是辛苦錢，沒有特別高大上的弱電系統，有的只是最接地氣的處理一些線，維修設備的小活，這些活比較適合剛入行的同學，邊干邊學，下面方案正式開始了。

一、 概述

弱電智能化系統在小區安保管理，物業設施運行監控管理，業主使用服務，小區環境服務方面為物業管理部門提供了重要支撐手段。由于目前弱電智能化系統的免費維保期已到，所以對系統的日常維護、故障排除、升級改造等工作在有限的物業管理人員中抽調專業力量來完成此項工作，具有很大難度。

弱電智能化系統維保外包是現代社會分工細化的趨勢，是物業管理現代化水平提升的重要標志。弱電系統涵蓋的子系統較多，技術門類繁雜，需要專業公司、專業人員對系統進行有計劃的維護保養，并能及時應對和解決突發狀況。維保工作一方面保證了系統的正常高效穩定運行，另一方面客觀的延長了設備使用壽命。

二、 弱電系統維保方案

弱電系統中涵納的各子系統分類繁多，各廠家技術標準不統一，現場使用過程中，由于線路變動，系統擴容，主要設備及輔助設備壽命不同步，操作人員誤操作等各種因素影響，使系統經常處于不穩定狀態，大大降低了弱電系統的使用價值。

弱電系統維保的價值核心不是更換故障設備，而是對整個系統運行進行規劃，分析問題原因，提前預見問題所在，消除隱患，保障系統穩定工作。這不僅需要維保單位具備廠家設備供應資源、廠家核心技術支持，還需要常駐維保單位的現場人員具備豐富的現場技術經驗，對系統的管理規劃經驗，同時還要具備良好的職業素養和敬業精神。

本項目弱電系統維保服務主要內容

（1）監控系統

1、監控系統主機(一般監控主機都是一臺臺式電腦）

①清楚電腦主機灰塵

②定時打開安防廠家軟件，功能測試（基礎功能每天必測，圖像預覽與回放）

2、攝像機與線路：

①電源與線路檢測

②攝像鏡頭檢測

③視頻清晰度調整

3、顯示及系統操作部分

①監視器灰塵清理

②硬盤錄像機灰塵清理

③視頻矩陣系統灰塵清理

④機房內UPS檢測

⑤機房內線路標識、線路整理

（2）巡更系統

1、巡更系統主機

①清除巡更主機過濾網

②檢測操作系統

③檢測電源電壓電阻

2、巡更點設備

①巡更鈕工作是否正常

②巡檢器工作是否正常

③數據讀取器工作是否正常

（3）報警系統

1、報警系統主機

①檢測操作系統、軟件圖形顯示功能

②清理報警主機灰塵

2、報警點

①報警點工作是否正常

②報警線路有無短路

（4）廣播系統

1、廣播系統主機

①廣播電源時序器工作是否正常

②消防功放與廣播功放線路有無短路

③廣播前置放大器各路檢測

④廣播編程器、CD機檢測

⑤廣播監聽器各路工作是否正常

⑥消防報警信號發生器檢測

⑦檢測強切電源

⑧消防信號智能接口器工作是否正常，在有消防疏散信號后廣播是否聯動。

2、廣播喇叭

①各樓層廣播喇叭工作是否正常

②各防區工作是否正常

③電井內音量控制器檢測

（5）樓宇自控系統

1、樓控主機

①清除樓控主機過濾網

②檢測梯控系統

③檢測電源電壓電阻

④檢測樓控軟件各點位

⑤檢測主機與分機線路傳輸

2、現場設備

①檢測模塊狀態

②檢測繼電器狀態

③檢測點位接線狀況

④檢測強電與弱電是否隔離

⑤檢測端子1，2供電電壓

⑥檢測模塊DO點控制端接線無短路斷路

⑦檢測DO輸出控制照明供電電壓，線路無短接

⑧檢測端子排無短接虛接

⑨檢測DDC直接供電，LON模塊變壓器供電電壓

⑩檢測DDC中：B34為跳線接入

（6）可視對講系統

①清理主機過濾網

②檢測電源電壓電阻

③檢測系統軟件功能

④檢測主機與分機線路傳輸

⑤單元門口主機進行外觀、功能檢查。

⑥面板功能：檢查面板按鈕是否靈敏、有無按鍵音、有無夜光照明。

⑦開鎖功能

⑧用密碼開鎖檢查開鎖機構是否正常、靈活。

⑨閉門器閉關是否正常。

⑩對單元門口主機進行清潔、除塵，線路松動應給予緊固。

?測試樓宇對講系統控制部分工作電壓是否正常。

?對單元門口主機進行測試，檢查面板按鈕是否靈敏、夜光照明是否正常。

?檢查單元門口主機板，查看外接線是否固定良好。

?檢查閉門器閉關情況，檢查其傳動機構是否正常，調整閉門速度、力度。

（7）家居安防系統

①檢測家居安防系統

②檢測電源電壓電阻

③檢測系統軟件功能

④檢測主機與分機線路傳輸

⑤檢查電井內系統模塊接線及通訊

⑥檢查電井內系統電源工作狀態

（8）無線對講系統

①系統電源檢測與保養

②中轉臺灰塵清理，功能檢測維護保養

③對講機電壓檢測、使用功能檢測維護保養

④系統連接線路常規檢查

⑤放大器、功分器、天線等前端設備灰塵清理，設備連接檢查維護

（9）電子公告系統

①檢測電子公告系統

②檢測電源電壓電阻

③檢測系統軟件功能

④檢測主機與分機線路傳輸、線路及設備連接檢查

⑤前端設備灰塵清理

（10）停車場系統

①檢測停車場系統

②檢測電源電壓電阻

③硬件設施檢查，如連線插座的引線緊固，電壓測試等

④各出入口欄桿機自動、手動功能檢查

⑤傳動部分機械潤滑、螺絲緊固以及欄桿機與其他系統網絡、電路連接測試

⑥入口機時租票打印頭或時租卡發卡器、取票傳感器等清潔

⑦出、入口網絡通訊檢查、時鐘校正

⑧傳感器安全及靈敏度檢查

⑨對主機數據備份，管理軟件的數據備份；數據庫整理，系統養護

⑩對系統線路、網絡聯接的檢測；數據傳輸功能、聯動功能的檢測

（11）網絡系統：

①維護物業辦公設備正常運行定期的（包括打印機墨頭清洗，復印機保養，電腦系統優化，網絡優化等）病毒的清除、重要文件的備份,光盤刻錄

②電腦整機的安裝選購和調試，零部件組裝調試，升級安裝調試，操作系統的安裝維護，辦公軟件安裝維護，其它應用軟件的維護，上網安裝優化，安裝打印機，掃描儀，光盤刻錄機，光盤驅動器，提供和安裝適合企業的應用軟件，數據備份和電腦配件代采購服務

③計算機硬件設備的維護、保養、更新、升級、故障檢測及排除

對客戶計算機設備及周邊設備中存在的問題，書面提交給客戶，并在書面建議 中提出合理的解決方案。

④對每一計算機硬件設備及周邊設備的使用、維護、維修情況進行跟蹤記錄，并書面上報給客戶。

⑤日常對客戶計算機硬件及周邊設備進行定期的檢查，企業設備使用情況由企業定點專人負責，發現問題及時反饋給我們及時處理。

⑥計算機硬件及周邊設備出現問題，確實無法短時間內修復的，應盡快找出應急解決方案。

⑦打印機的維護，包括：打印機的調試，打印機耗材的代購與安裝。

⑧在客戶對硬件進行采購與升級時，結合企業實際情況，做出綜合方案借客戶參考。

⑨對企業內部計算機及其相關設備布局給出方案，以防止設備之間的信號干擾，防止某些射線對元器件的無形損耗等。

⑩對計算機所用電源與接電線路進行檢查，防止設備負載過大影響設備的使用。

?測試網絡連接，保證網絡上每一個節點的工作站網絡接入正常。

?負責客戶建筑物內的所有計算機和電話線路的維護和調整，并做好相應的布線資和圖紙的修改，所有線路的調整都有書面的記錄，隨時檢查系統的維護情況和工作日志。作好配線間的日常清潔和配線的清晰，及標示清楚。以利于線路調整或排除故障時有良好的響應。

整理并規范配線架及機柜內的走線，對于存在的缺陷和問題提供合理化改造方案。

?提供網絡交換機或HUB的調試、故障診斷、日常維護保養、更換升級建議。

?對網內每一臺計算機的IP地址進行鎖定，防止IP沖突造成計算機不能正常使用。

（12）會議室音視頻系統：

①設備日常灰塵清理，加電測試維護

②系統線路整理

三、系統維護中的一般注意事項

在對弱電系統設備進行維護過程中，應對一些情況加以防范，盡可能使設備的運行正常，主要需做好防潮、防塵、防腐、防雷、防干擾的工作。

（1） 防潮、防塵、防腐

對于弱電系統的各種設備來說，由于大多數設備直接置于有灰塵的環境中，對設備的運行會產生直接的影響，需要重點做好防潮、防塵、防腐的維護工作。如攝像機長期懸掛于道路立桿，防護罩及防塵玻璃上會很快被蒙上一層灰塵、碳灰等的混合物，又臟又黑，還具有腐蝕性，嚴重影響收視效果，也給設備帶來損壞，因此必須做好攝像機的防塵、防腐維護工作。在某些濕氣較重的地方，則必須在維護過程中就安裝位置、設備的防護進行調整以提高設備本身的防潮能力，同時對高濕度地帶要經常采取除濕措施來解決防潮問題。

（2）防雷、防干擾

只要從事過機電系統的維護工作的人都知道，雷雨天氣一來，設備遭雷擊是常事，容易給弱電設備正常的運行造成很大的安全隱患，因此，弱電設備在維護過程中必須對防雷問題高度重視。

弱電系統進入長期使用后，有可能出現這樣那樣的故障現象，如：不能正常運行,亦即一些“軟毛病”。這些問題對于一個弱電系統來說，特別是對于一個復雜的、大型的監控系統來說，是在所難免的。一般弱電系統的故障無外乎以下幾點：

1、由于設備本身的質量問題造成的設備故障；

2、設備經長期使用，元件自然老化導致的設備損壞故障；

3、在運行過程中，由于電壓、電流的不穩定，導致的設備損壞故障；

4、由于線路受損導致的信號傳輸故障；

5、由于前端圖像采集設備附近，環境發生變化，造成的干擾等圖像質量欠佳故障；

6、由于施工質量或未采取防雷措施等造成的施工質量故障等

四、系統常見的故障現象及其解決方法

（1）電源的不正確引發的設備故障

電源不正確大致有如下幾種可能：供電線路或供電電壓不正確、功率不夠(或某一路供電線路的線徑不夠，降壓過大等)、供電系統的傳輸線路出現短路、斷路、瞬間過壓等。特別是因供電錯誤或瞬間過壓導致設備損壞的情況進有發生。因此，在系統調試中，供電之前，一定要認真嚴格地進行核對與檢查，絕不應掉以輕心。

（2）線路問題故障

由于某些設備(如攝像機及云臺、電話與信息面板)的連結有很多條，若處理不好，特別是與設備相接的線路處理不好，就會出現斷路、短路、線間絕緣不良、誤接線等導致設備的損壞、性能下降的問題。在這種情況下，應根據故障現象冷靜地進行分析，判斷在若干條線路上是由于哪些線路的連接有問題才產生那種故障現象。這樣就會把出現問題的范圍縮小了。

（3）設備或部件本身的質量問題

從理論上說，各種設備和部件都有可能發生質量問題。但從經驗上看，純屬產品本身的質量問題，多發生在解碼器、電動云臺、傳輸部件等設備上。值得指出的是，某些設備從整體上講質量上可能沒有出現不能使用的問題，但從某些技術指標上卻達不到產品說明書上給出的指標。因此必須對所選的產品進行必要的抽樣檢測。當確屬產品質量問題，最好的辦法是更換該產品，而不應自行拆卸修理。

除此之外，最常見的由于對設備調整不當產生的問題。比如攝像機后截距的調整是個要求非常細致和精確的工作，如不認真調整，就會出現聚焦不好或在三可變鏡頭的各種操作時發生散焦等問題。另外，攝像機上一些開關和調整旋鈕的位置是否正確、是否符合系統的技術要求、解碼器編碼開關或其它可調部位設置的正確與否都會直接影響設備本身的正常使用或影響整個系統的正常性能。

五、報修服務

（1）日常報修

日常報修響應：我公司采取專人定點服務制度，采用365天*24小時服務響應。日常報修接報后2-4小時時間內響應，維保服務期間如有設備損壞，在有備件時更換備件解決。（如因水、火、雷電災害等特殊原因造成不能及時解決的，則以書面形式說明情況及處理方案）。

法定節假日期間（元旦、五一、國慶、春節等長假），我司實行區域值班制度，以保證在節假日期間，能夠報修接報有響應，突發事件能處理。

對現場技術人員無法獨立解決的故障，我司將指派技術支持人員進行應急支援，并調動必需的物資，設備，支援工作。

系統性的大范圍整改不屬于報修服務范圍。

（2）緊急報修

①緊急報修響應

緊急報修接報后，2小時時間內響應。弱電系統如有設備損壞，在有備件的條件下立即更換備件解決，如有設備損壞需拆下送廠維修，則以廠家服務為準。

②緊急報修包括如下情況

1） 視頻安防監控系統癱瘓（或重要位置出現嚴重故障），嚴重影響公共安全；

2） 出入口道閘及車庫系統出現除收費不正常以及無法讀卡開啟的故障。

3）防盜報警系統出現多防區“誤報”（防區數量占總數量的2/3以上）；

4）門禁/訪客對講系統出現除斷電以外，其它任何方法都無法開啟的故障。

（3）確保系統安全穩定運行

對于已經運行2年多的系統而言，針對電子設備隨著時間的推移逐步老化問題而制定科學的維保措施是本年度維保工作的重點。一旦設備發生故障，對整個商場的運行都會帶來一定程度的安全隱患。

我們考慮通過以下手段來確保系統穩定性。

1）增加備品備件，綜合我公司常年智能化系統維護的經驗，以及設備運行的特點，采購一部分關鍵設備作為備品備件。

2）檢查易損件，對于影響使用性能的予以及時更換。

3）完善內部管理機制，提高故障處理效率。

4）配合物業做好總體預防性措施，有針對性地開展確保穩定運行的各項活動。

（4）系統功能性全面復查

在即將結束的質保期內，我公司需對所有系統進行了全系統功能性檢查。檢查過程中發現的隱患及問題，我公司及時進行了故障排除和功能恢復。只有通過這樣才能深刻體會到系統全功能復查對于消除設備運行隱患的重要性。

（5）維護設備運行環境

良好的環境有利于延長設備運行壽命，降低運行維護成本。環境因素包括溫度、濕度、灰塵、電壓等，今后我們還會把這項工作做得更好更細，其中包括以下幾個方面：

部分關鍵設備機箱內部灰塵比較大的，計劃打開清潔；

1）電源系統也考慮有計劃地做絕緣測試和接地電阻測試，對于老化線纜予以更換；

2）攝像機鏡頭和信號等直接影響監控設備運行項目的需要定期清潔；

3）設備控制箱的接口老化、脫落的情況，全面檢查和更新；

4）盡可能的增加一些備品備件，使設備維修時間降低。

（6）提高資料準確性

隨著我公司對維保工作要求不斷提高，在今后維保中主動對設備線纜接續對照資料進行核查，一方面的目的是長期使用的標簽發生了遺失、脫落、字跡不清、線纜接續調整，有必要對標簽、圖紙進行更新；另一方面通過這項工作我們的售后工程師可以更清楚更透徹地了解系統信息流程和接續，對快速排查故障非常有益。為此我們購買了專業的標簽打印機和套管標簽打印機。

我公司今后會繼續保持和加強這方面的工作，包括：

1）以中央控制系統為核心，仿照視頻監控系統的模板，對于控制箱柜內設備及接線圖、線纜標簽進行重新標注；包括前端設備、照明等功能的聯動控制部分；

2）部分剛進行系統優化調整和即將調整的內容，及時制作系統資料，及時歸檔；

（7）提高隱患查找意識，積極提出解決方案和建議

隱患無處不在，積極查找隱患是維護管養的基本義務，和前面所述的4項工作重點一樣，但只有這一項才能將我公司的維保標準提升到一個新的高度。因此我公司非常注重，不僅負責具體管養的售后工程師要積極巡回，不能浮于形式，我公司還會派遣總工辦具有豐富經驗和閱歷的專業前往現場巡回，利用他們的經驗多提問題，并提出積極的可行的解決方案。

（8）加強巡檢力度

巡檢是確保和預防故障發生的有效手段，加強巡檢力度也是年度維保重點工作之一。

六、弱電系統維保服務保障體系

（1）維保工程技術體系

我公司作為一家專業的從事弱電系統工程安裝及弱電維護維修方面的公司，公司通過十多年的施工安裝項目積累了豐富的施工和管理經驗，成立了一支具有系統化、規范化、專業化高效迅速的維護、維修隊伍，所有安裝維護人員均有一定的安裝維護經驗，經過正規的上崗培訓，公司均進行了嚴格個人身份資料登記與管理，維護期間均責任到人。

公司還配備了總工程師辦公室，具有疑難問題對應的職責，必要是可以及時向售后服務提供全方位的技術支持。

公司在售后服務管理上積極探索追求服務滿意，建立了專門的售后服務管理系統和免費24小時服務熱線，從故障申報、技術支持、修理、巡回等各個工序均實現了系統統一管理，全程記錄。

（2）維保工程施工工序

我公司針對售后服務項目，會指派專人進行對應，熟悉和了解系統構成，對主要設備、現場線路走向、線纜接線標簽、系統竣工圖紙等進行熟悉，以便縮短故障點判斷的時間。

判斷故障點是維保過程中技術要求最高的，除了豐富的經驗和充足的前期準備以外，在現場的試驗也是必不可少的，通過現場少量的檢查試驗，往往都可以很快檢查出故障點。故障點總體可以分為三類，接頭故障、設備故障和線纜故障，根據其不同的特點進行相應的處理。檢查確認，在故障處理完成后應對整個系統及其聯動的處所都進行一次全面的確認。

我們非常重視在設備非故障期間的設備保養，不斷地優化原有網絡和系統，充分發揮和提高系統的功效，以適應與辦公場所對智能化系統日益提高的期望和需求。

（3）維保工程安全措施

我公司的安全保證體系是四層管理體系。第一層是公司定期組織和實施安全培訓，二是作為主管安全監督的總工程師辦公室安全員會前往現場進行安全檢查，三是作為工程和售后服務的業主部門，工程管理中心安全員針對現場安全的特點和檢查出的安全隱患定期向各項目部和售后服務部門發出簡報；四是各項目部和售后服務部經理作為安全的第一責任人要根據公司的各項安全措施的檢查、指導和培訓。通過以上措施及嚴格的管理，我公司成立以來從未發生過重大安全事故。

維保期間的施工安全，主要是用電安全和高處施工安全，應隨身準備安全帶、驗電筆等工具。

除此以外，所有參加維護施工的人員會格外注意業主財產的安全，注意成品保護。

（4）維保工程文明措施

售后技術工程師應努力做到認真負責、熟悉業務、文明禮貌，遵守業主維護部門制定的值班規定和文明準則。

①服裝整潔，行為端莊，熟悉和遵守業主維護部門各項工作程序和規定。

②現場發現問題立即匯報業主維護部門。

③熟記業主維護部門常用電話與人名、職務，維護體系，保持工作溝通。

④施工完畢后對現場進行整理和清潔。

⑤ 隨身攜帶常用工具，盡量不向業主借用工具。

⑥不得對業主設備進行不必要的操作，所有重要操作應事先征得業主的認可，對系統進行變更應提交相應記錄和圖紙。

⑦按照公司及業主要求做好維護記錄。

（5）質量保證體系及措施

我公司售后服務部門嚴格按照ISO9001（2000）的要求進行質量管理。其中的重點包括：

①提高維護質量

為了確保短期高效實現故障處理，和業主的交流和溝通是必不可少的，分清主次，優先處理重要故障。

②質量回訪

在平時會由我公司專門客戶服務人員主動向業主電話詢問維護情況和服務滿意度調查，對我公司的服務質量和水平進行考評，并針對業主反映的問題，要求相關部門和人員限期整改，并檢查整改完成情況。

③總結和改善

定期和不定期對項目維保情況進行總結，提出改善要點和改進建議，制定改善計劃并報使用方主管單位。

④記錄完善

故障處理、維修、巡回、培訓等各向維保作業均應有相應的記錄，記錄周全，以便查詢。

（6）計劃投入的主要設備

計劃投入的主要設備包括：電纜通斷測試儀、綜合布測試儀、對講機、標簽打印機、套管式標簽打印機、萬用表、電烙鐵、螺絲刀、扳手、尖嘴鉗、鑷子、驗電筆等，主要輔材包括各型接頭、扎線帶、焊錫絲、標簽紙、吹風機、吸塵器等。

（7）計劃投入的主要人員要求

維保人員應努力做到精通業務、吃苦耐勞、文明禮貌，遵守貴公司制定的值班規定和文明準則。基本要求如下：

①維保人員一般夜間工作。必要時，維護人員參與值班。

②維保人員要熟悉現場設備的位置；熟悉現場設備的安裝、調試、維修方法。

③熟悉各設備的操作。尤其要熟悉集成系統、硬盤錄像機回放、語音內容及播放、歷史數據的查看方法；能處理現場的常見問題處理。

④維保人員應按計劃對監控室設備、展館現場攝像、傳輸、廣播、對講系統、電纜等進行巡檢，并做好巡檢記錄。定期對攝像機進行保潔、鏡頭及焦距對準。

⑤維修要及時，必須做到當天發現的問題，當天現場檢查。檢查、維修要留有記錄。維修記錄交值班人員輸入電腦。

⑥維保人員發現意外情況應及時準確地向管理人員報告。

⑦要熟記貴公司常用電話與人名、職務，維護體系，保持工作溝通。

⑧妥善保存維修備件，待修件、完好件分區存放，做好書面記錄。網線、水晶頭、攝像機、電源線、保險絲等常用附件要有備件。

⑨管養要把安全放在第一位，配備安全帶、安全帽、絕緣鞋、驗電筆等必須安全用具。

⑩不論在值班室還是在其他場所，遇到領導要主動使用尊稱打招呼。領導來參觀要主動起立迎接，禮貌回答領導的提問。遇到領導批評，不論正確與否，都要虛心聽取。批評對的立即改正，不對的婉轉解釋。

?維保人員現場與其他協作單位工作時，要注意文明禮貌，使用“請”、謝謝”、“不客氣”等禮貌用語。

?除工程師工作站外，其它電腦禁止安裝任何軟件，禁止拷入/拷出文件操作。禁止非本班值班人員操作值班設備。

七、弱電系統維保服務費用預算